Congrès HLM 2018 - Vers les 6,5 millions de logements sociaux dans vingt ans ?

Publié le 09/10/2018

Alors que l'USH tient son 79e congrès à Marseille, la Banque des Territoires de la Caisse de Dépôts publie, dans sa revue "Perspectives", l'édition 2018 de son "Étude sur le logement social". En une trentaine de pages, ce document réalisé par la direction des prêts propose une "analyse financière rétrospective et prospective des bailleurs sociaux". Une étude d'autant plus opportune que "les bailleurs sociaux ont été affectés par plusieurs mesures importantes depuis 2017, en particulier par la RLS [réduction de loyer de solidarité] amputant les recettes locatives et par l'augmentation de la TVA".

Une situation financière qui se maintient

Le document livre cependant une vision plutôt positive de la situation du secteur du logement social. Si l'impact des mesures récentes est indéniable - et souligné régulièrement par l'USH -, l'étude estime que "la production et la rénovation de logements sociaux se maintiendraient toutefois à court terme à un niveau élevé, grâce à une situation financière initiale solide, aux mesures d'accompagnement (prêts de haut de bilan bonifiés et plan Logement de la Caisse des Dépôts) et au doublement des ventes de logements sociaux, permettant la réalisation du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU)".
L'étude estime aussi que "malgré les mesures affectant le secteur, la situation financière dans sa globalité résisterait sur l'ensemble de la période de prévision, au prix d'un repli substantiel de la production de logements à moyen terme et d'importants efforts des bailleurs sur les charges d'exploitation. La taille du parc social progresserait néanmoins sur toute la période de prévision".

Le résultat de l'activité locative va se dégrader, mais...

Les bailleurs sociaux sortent en effet d'une période d'investissement intensif entre 2011 et 2016 (construction et réhabilitation), qui a permis de faire progresser d'un point le taux de couverture du parc social (18% de la population en 2016). Cet effort a été accompli sans dégradation de la situation financière du secteur, avec un autofinancement qui "s'établit à un niveau favorable (15% des loyers) et contribue au financement de l'activité future".
Il reste néanmoins que la RLS - qui pèse sur les recettes locatives - et la charge de la dette résultant notamment des investissements de la fin des années 2000 vont dégrader le résultat de l'activité locative dans les prochaines années. Cette tendance n'est toutefois pas nécessairement inquiétante, grâce à la conjonction de deux autres phénomènes : les efforts importants du secteur sur les charges d'exploitation et le doublement des ventes de logements, qui alimente l'autofinancement.
Selon l'étude, l'autofinancement "resterait ainsi supérieur aux investissements en fonds propres des bailleurs sociaux jusque 2030, si bien que le potentiel financier du secteur progresserait légèrement en euros courants sur la période. La situation financière résisterait ainsi sur l'ensemble de la période, au prix toutefois d'un repli substantiel de la production de logements à moyen terme et d'importants efforts du secteur sur les charges d'exploitation".

Quel poids pour les annuités de la dette ?

Le reste de l'étude détaille ensuite ces différents éléments, en les assortissant de nombreux graphiques, analyses et informations. Par exemple, sur l'âge moyen et la performance énergétique du parc, la France est divisée en deux selon une ligne Caen-Marseille, avec des logements sensiblement plus anciens et moins performants à l'est de cette ligne.
Autre enseignement, cette fois-ci sur le poids relatif des annuités de la dette des bailleurs sociaux, constituée à 80% de prêts de la Caisse des Dépôts, eux-mêmes majoritairement indexés sur le taux du livret A : sur la période 2011-2016, la charge d'intérêts diminue de 22% sous l'effet de la baisse du taux du livret A, et cela malgré un accroissement de l'endettement. À l'inverse, le remboursement du capital progresse d'un tiers, "en raison principalement de l'augmentation de l'endettement, mais également du mécanisme de lissage des annuités des prêts de la Caisse des Dépôts en cas de variation des taux à la baisse ou à la hausse" (mécanisme de la double réversibilité). Conséquence : les annuités en euros courants (intérêt et capital) "progressent légèrement sur la période (+10%)".

25% de logements sociaux supplémentaires en vingt ans

Sur le volet prospectif, on retiendra plus particulièrement que, selon le scénario retenu, le parc social devrait continuer de progresser au cours des vingt prochaines années pour culminer à un ratio de 19,2% (rapporté au nombre de ménages) en 2037 contre 18,1% en 2017, avant de décélérer. Le parc social atteindrait ainsi 6,5 millions de logements dans vingt ans, soit une hausse de 25% sur la période.
Le poids du logement social dans l'ensemble du parc continuerait ainsi de croître, malgré une baisse globale de la production. Des conclusions qui recoupent globalement celles de l'USH, selon lesquelles, après une baisse en 2017-2018, le niveau de production de logement sociaux devrait se maintenir au moins jusqu'en 2020-2021 (voir notre article ci-dessous du 8 octobre 2018).

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