Habitat indigne - Un logement semi-enterré, même dans un immeuble bourgeois, n'est pas habitable

Publié le 01/10/2018

Un arrêt de la Cour de cassation du 6 juillet affine la définition des locaux impropres à l'habitation. Au vu de l'espèce, il ne s'agit pas d'une affaire sordide de marchand de sommeil, mais d'une affaire concernant un "immeuble bourgeois" de Montpellier. Elle est néanmoins significative d'une pratique présente dans certains immeubles du 19e ou du début du 20e siècle dans le cœur des grandes villes, conçus sur un modèle victorien avec un entresol semi-enterré. Dans certains cas, seul le haut des fenêtres affleure au niveau du trottoir (voir notre article ci-dessous du 6 octobre 2017).

Des "ouvertures en partie haute"

Dans le cas d'espèce, la SCI (société civile immobilière) Tsinga acquiert, dans une résidence de standing soumise au statut de la copropriété, un lot composé d'une cave en sous-sol - avec "ouvertures en parties hautes" - à usage de bureau d'une superficie de 36,50 m2. Elle le transforme alors en logement, qu'elle donne à bail en le présentant comme un T2. Apprenant cette transformation, le syndicat des copropriétaires de la résidence assigne la SCI en remise en état des lieux.
Dans un arrêt du 6 juin 2017, la cour d'appel de Montpellier donne raison au syndicat des propriétaires, suscitant un pourvoi de la SCI devant la Cour de cassation. Celle-ci confirme la décision de la cour d'appel. Dans son arrêt, elle relève que "le règlement de copropriété stipulait que les occupants de l'immeuble devaient observer et exécuter les règlements d'hygiène, de ville et de police, énoncés à bon droit qu'il résulte de l'article L.1331-22 du Code de la santé publique (CSP) que les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d'habitation nonobstant l'existence d'ouvertures en partie haute".
Cet article, figurant dans un chapitre du CSP consacré à la salubrité des immeubles et des agglomérations, précise que "les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux".

Un local "situé au-dessous de la surface du sol naturel"

Ce même article fait obligation au préfet de "mettre en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe". A défaut, le préfet peut empêcher l'accès ou l'usage des locaux. L'article ajoute que "les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l'Etat".
L'arrêt de la Cour de cassation relève aussi qu'un constat d'huissier de justice a confirmé "que le local était situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n'était pas conforme au caractère 'bourgeois' de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété".
Dans ces conditions, "la cour d'appel qui en a déduit, souverainement, l'existence d'une atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires et, exactement, une violation du règlement de copropriété, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision".

Références : Cour de cassation, troisième chambre civile, arrêt n° 17-22172 du 6 juillet 2018, SCI Tsinga, M. X... (arrêt non encore publié).

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