Logement social - Les deux tiers des OPH vont réduire leur budget d'entretien et la moitié diminuer leurs investissements

Publié le 12/06/2018

"Un choc systémique". C'est ainsi que la Fédération des offices publics de l'habitat qualifie la réforme HLM à trois étages menée par le gouvernement : la baisse des APL, puis la RLS et aujourd'hui le projet de loi Elan qui se discute au Parlement. La fédération a adopté une résolution à l'issue de son assemblée générale annuelle qui s'est tenue les 7 et 8 juin à Grenoble. Une résolution où se mêlent "attentes", "inquiétudes" et "propositions".

Réunie à Grenoble pour son assemblée générale, les 7 et 8 juin, la Fédération des offices publics de l'habitat (OPH) a adopté, "à la quasi-unanimité des participants", une résolution exprimant "les attentes, les inquiétudes mais aussi les propositions des offices publics de l'habitat". Dans sa résolution, la fédération - qui regroupe 246 offices publics gérant 2,4 millions de logements, soit la moitié du parc HLM - estime en effet qu'elle doit faire face à "un choc systémique qui réinterroge notre modèle français".
Un choc financier tout d'abord, avec la RLS (réduction de loyer de solidarité), qui vient "fracasser" les efforts accomplis par les OPH, "au détriment des territoires et notamment des plus fragiles d'entre eux". Un choc institutionnel ensuite, avec l'obligation de regroupement des organismes de logement social "décrétée sans concertation avec les collectivités locales, qui pourtant contribuent souvent au financement des investissements des bailleurs et garantissent leurs emprunts".

Les deux tiers des OPH vont "réduire la voilure"

La première conséquence avancée par la fédération face à ce "choc systémique" est que les deux tiers de OPH "devront malheureusement réduire la voilure dès 2018, d'après les chiffres tirés de la première enquête sur les conséquences de la RLS". Ainsi, et toujours selon l'enquête de la fédération, 61% des offices vont diminuer leur budget d'entretien courant de 6% en moyenne et la moitié leurs investissements (neufs et réhabilitation) d'un tiers.
Dans ces conditions - et sans surprise compte tenu des positions déjà prises par la fédération dans les derniers mois sur la réforme des aides personnelles au logement -, "les OPH continuent à dénoncer la baisse des APL compensée par la RLS, combat mené pour les locataires les plus modestes et pour le maintien de l'activité du secteur du bâtiment. Ils restent mobilisés pour trouver un nouvel équilibre plus favorable aux investissements et donc aux locataires, en vue de la prochaine loi de finances".

Plus de souplesse pour les regroupements

Les revendications de la fédération dépassent largement le cadre de la RLS et de la réforme des APL et visent le troisième pilier de la réforme HLM : le projet de loi Elan (portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), qui vient d'être adopté à l'Assemblée nationale (voir nos articles ci-dessous). Ainsi, "la société de coordination, projet ambitieux de regroupement des organismes de logement social porté par la FOPH, respecte le rôle des collectivités locales, la place des élus et des habitants : il s'agit d'un regroupement horizontal qui doit permettre une plus grande efficience collective en permettant aux organismes de logement social de couvrir toutes les compétences autorisées par la loi, tout en garantissant l'intégrité de ses membres". Mais, repris par les pouvoirs publics, ce projet a été "verticalisé", alors que la fédération continue, par voie d'amendements, à défendre "l'horizontalité" du projet.
Toujours en matière de regroupement des offices - et dans le souci d'une plus grande souplesse -, la Fédération des OPH souhaite aussi que "les seuils soient adaptés aux spécificités des territoires".

Sauvegarder "les fondamentaux" du logement social français

De même, la fédération entend s'opposer à "la financiarisation en cours du secteur". Pour cela, elle veut sauvegarder "les fondamentaux" du logement social français en maintenant un équilibre entre deux éléments. D'une part, "un modèle de financement par l'épargne populaire à partir de prêts longs et bonifiés pour les investissements, mais aussi d'aides à la pierre permettant de maintenir des loyers bas (par une fiscalité adaptée et des subventions)". D'autre part, "un modèle de solidarité nationale au travers des APL".
Sans être opposée au principe de la vente de logements HLM, "que les trois quarts des offices pratiquent", elle entend en revanche préserver les logements sociaux de la spéculation dans les zones très tendues, qui leur retirerait leur caractère de "biens de la Nation" et ne pourrait que "contribuer à creuser les inégalités".

Des revendications, mais aussi des engagements

A travers sa résolution, la Fédération des OPH prend aussi un certain nombre d'engagements. Les OPH s'engagent ainsi "à travailler dans les prochains mois à des sujets vitaux pour leur avenir et leur efficacité sociale".
Ces travaux porteront sur "la recherche d'optimisation de leurs moyens financiers et de leur efficacité sociale, en étudiant toutes les voies de diversification possibles (aménagement, logements intermédiaires, accession sociale, intervention dans les centres anciens, optimisation foncière...) ou qui vont l'être via la loi Elan (nouveaux services, prestations pour le compte de tiers...)".
Les OPH chercheront aussi à lancer rapidement les projets de renouvellement urbain "à hauteur des moyens disponibles", à poursuivre le développement d'initiatives citoyennes notamment dans les quartiers de la politique de la ville (QPV) et, enfin, à "mener une réflexion sur les loyers et les charges afin d'améliorer le pouvoir d'achat des habitants sans obérer les capacités d'entretien du parc et d'investissement, soit le contraire d'un loyer fonction des revenus".
 

LES OPH FACE AU REGROUPEMENT : ENTRE VOLONTARISME, PRAGMATISME ET RESISTANCE

Faut-il fusionner ou créer un groupe avec un autre organisme HLM, quand et comment ? La question a naturellement été posée à l'assemblée générale des offices publics de l'habitat (OPH), les 7 et 8 juin à Grenoble.
Certains offices sont déjà bien avancés dans un projet de fusion ou de regroupement, présenté comme une suite logique de leur histoire et souvent une opportunité de réaliser des économies d’échelle. C’est notamment le cas de Calvados Habitat (l’OPH du Calvados) et LogiPays (une ESH où le conseil département est actionnaire majoritaire) qui vont fusionner et ainsi réunir 26.000 logements, soit 46% du parc social du département. C'est aussi le cas pour la fusion programmée de Habitat Sud Deux-Sèvres et Habitat Nord. A l’Ophis Puy-de-Dôme, c’est une démarche de regroupement en SAC qui a été entreprise de façon volontaire avec d’autres offices du département (OPH Allier Habitat et Logisens notamment), pour donner "plus de cohérence" à la gestion du logement social mais aussi "amortir le choc de la loi de finances".
En Charente-Maritime, c’est clairement pour "anticiper le vote de la loi Elan" que plusieurs organismes ont souhaité se regrouper. Ainsi l’office de l’agglomération CDA La Rochelle (8.500 logements), la SEM Semis basée à Saintes (4.000) et l’OPH Rochefort Habitat Océan (2.600), qui étaient habitué à travailler ensemble, envisagent sérieusement une SAC.
D’autres offices, en banlieue parisienne notamment, affichent ouvertement leur volonté de ne pas se précipiter. "Sur notre EPT on nous demande de fusionner quatre OPH mais nous n’avons pas du tout la même vision : comment peut-on partager une vision de territoire avec Neuilly-sur-Seine ?",s'interroge ainsi la présidente de l’OPH de Nanterre, Marie-Claude Garel.
"Je ne suis pas contre les regroupements, d’ailleurs j’y ai participé", témoigne l’ex-président de Plaine Commune Habitat, Stéphane Peu. "Mais je ne crois pas aux mariages forcés", ajoute le député (GDR) de Seine-Saint-Denis.
AEF

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