Politique de la ville - Enfin des stats sur le poids de l'habitat privé dans les quartiers prioritaires !

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© Etude Cerema Etude "Parc privé et parc social dans les QPV" |

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville comptent 36% de logements privés, selon une étude du Cerema qui permet d'appréhender la réalité du parc privé dans les QPV. Parce que, évidemment, 36% n'est qu'une moyenne… Le Cerema livre d'autres statistiques et une typologie des quartiers sous cet angle.

36% des logements dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) sont des logements privés. 43% de ces logements sont occupés par leurs propriétaires. Sur les 1.300 QPV, 18% sont "à dominante privée", c'est à dire que plus de 60% de leur parc de logements est privé. Voici quelques-unes des statistiques produites par le Cerema, dans le cadre d'une étude confiée par le CGET (Commissariat général à l'égalité des territoires) et la DGALN (Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature, ministère de la Cohésion des territoires).
Les quartiers "à dominante privée", se trouve plus particulièrement dans le sillon rhodanien, le pourtour méditerranéen et la région Occitanie. Ils sont plus fréquents depuis la réforme de la géographie prioritaire de 2014 qui a vu le nouveau zonage se dessiner à partir du seul critère de densité de ménages à faible revenu et faire ainsi "entrer" des quartiers anciens de centre-ville. Les chiffres parlent d'eux -mêmes : 31% des QPV "entrants" sont "à dominante privée" contre seulement 16% des "anciens QPV".

Des prix bien plus bas que ceux du marché local de l'habitat

Les prix des logements privés des QPV sont en moyenne très inférieurs à ceux de l'unité urbaine environnante. Dans 41% des QPV, ils sont au moins 30% plus bas. Les quartiers entrés en 2014 dans la géographie prioritaire sont un peu moins dévalorisés au regard du marché local de l’habitat : le prix d'un logement est en moyenne 21% plus bas que dans le reste de l'unité urbaine, contre 26% pour les "anciens QPV". Il s'en trouve même quelques-uns qui affichent des prix supérieurs.
À noter enfin la confirmation que le parc privé des QPV est plutôt ancien : 37% des logements privés des QPV ont été construits avant 1949 (39% pour les nouveaux entrants).

Une typologie en cinq classes

Partant de l'analyse de 481 QPV, le Cerema a construit une typologie en cinq classes, selon le poids du logement privé dans le quartier. La classe 1 correspond aux QPV où l'habitat social domine. Les prix du privé y sont nettement plus bas que dans le reste de l'unité urbaine. 104 QPV sont concernés, à 98% ce sont d'anciens QPV. C'est le Haut Clichy et les Bosquets de Montfermeil, le Mozart-Village à Sarcelles, le Petit Colombes, le Grand Mirail à Toulouse, le Petit Bard à Montpellier...
La classe 2 rassemble 136 QPV également essentiellement composés d'habitat social, mais caractérisés par la présence de grands ensembles. Les quelques logements privés sont majoritairement occupés par leur propriétaire (à 65%). Les prix sont plus faibles que dans l'unité urbaine. Les quartiers se trouvant dans les grandes unités urbaines (hors Paris) sont surreprésentés. On trouve ici le quartier du Vergoin à Lyon, le quartier Ville Nouvelle de Rillieux-la-Pape, mais aussi l'Ariane à Nice, le Val Fourré de Mantes-la-Jolie…

Les cités minières devenues QPV

La classe 3 ne compte que 38 QPV, dont 32 sont situés dans les Hauts-de-France. Ce sont des petits quartiers d’habitat anciens individuels, majoritairement des cités minières de l’ex-bassin miner du Nord-Pas-de-Calais : les Hauts de Liévin, Notre Dame-La Clochette à Waziers, le QPV d'Auberchicourt, le QPV Flers-en-Escrebieux - Pont-de-la-Deûle... mais aussi l'Argonne à Orléans.
90% des logements de la classe 3 sont des logements individuels. 65% ont été construits avant 1949 (contre 30% en moyenne). Un tiers sont de grande taille (contre 19% en moyenne). Comparés au reste de l’unité urbaine, les prix sont plus élevés que dans les autres QPV (coefficient moyen de 0,86 contre 0,75). 78% des quartiers de cette classe sont situées dans une unité urbaine de plus de 200.000 habitants (hors Paris).

Des QPV aux prix comparables à ceux de leur unité urbaine

Les 85 QPV de la classe 4 sont des quartiers à forte dominante locative, qu'ils soient privés ou publics. 63% des logements privés sont loués. Les prix des logements privés sont comparables à ceux du marché local (coefficient moyen de 0,98 contre 0,75 dans l’ensemble des QPV), ce qui laisse à penser que malgré les revenus faibles des ménages la rentabilité immobilière est au rendez-vous. Un quart des quartiers de cette classe sont nouvellement entrant dans la géographie prioritaire de la ville (contre 15% en moyenne). Ces quartiers sont majoritairement (60%) situés dans des unités urbaines de moins de 100.000 habitants. On y trouve les Bords de Seine à Troyes, le centre-ville de Castres, La Route de Beaucaire à Nîmes, Les Parcheminiers à Amiens, Tarbes Est, le quartier Celleneuve à Montpellier…

Des QPV composés d'habitat privés anciens

La classe 5 rassemble 118 quartiers d’habitat privé anciens sur l'échantillon qui en compte 481. Il s’agit des quartiers où l’habitat privé prédomine nettement, il représente en moyenne 84% du parc. La moitié de ce parc privé est locatif. 59% des logements de cette classe ont été construits avant 1949. Un quart des quartiers de cette classe sont nouvellement entrant dans la géographie prioritaire. 27% appartiennent à des petites unités urbaines de moins de 20.000 habitants. Ce sont par exemple le quartier Saint-Michel à Bordeaux, Les Pradettes à Toulouse, le QPV Plaine-Landy-Bailly à Saint-Denis, le quartier Beauregard de Poissy, le centre-ville de Villeneuve-Saint-Georges, La Bastide à Villeneuve-sur-Lot, le centre ancien de Foix, le centre-ville de Brignoles, le QPV centre ancien - quartiers Sud du Havre, le QPV Coeur de ville-Hauts de Vallauris...


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