Habitat - Un décret encadre la plus-value des bailleurs sociaux et des Sem sur la vente de logements HLM


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Alors que le projet de loi Elan, déposé le 4 avril au Parlement, entend encourager la vente de logements Hlm, aux locataires occupants ou à des sociétés ad hoc d'achat en bloc, un récent décret fixe les modalités de calcul de la taxe sur les plus-values réalisées lors des cessions de logements sociaux.

Un décret du 12 avril 2018 fixe les modalités de calcul de la taxe sur les plus-values réalisées, à l'occasion des cessions de logements situés en France métropolitaine, par les organismes Hlm et par les sociétés d'économie mixte (Sem) agréées. Plus précisément, le décret définit deux éléments : d'une part, les modalités de prise en compte de "l'érosion monétaire" - autrement dit de l'inflation - dans le calcul de la plus-value ; d'autre part, les frais supportés par le vendeur déductibles du prix de cession et les frais afférents à l'acquisition et susceptibles de majorer le prix de cette dernière.

Frais d'intermédiaires, certifications, diagnostics et architectes

Sur la prise en compte de l'érosion monétaire, la réponse apportée par le décret du 12 avril est sans aucune surprise. Le texte prévoit que le prix d'acquisition du logement est actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Insee.
Sur les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession et qui peuvent être admis en diminution du prix de cession, le décret du 12 avril renvoie aux frais visés à l'article 41 duovicies H de l'annexe III du Code général des impôts (CGI). Il s'agit en l'occurrence des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession, des indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation, des honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire et, enfin, des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble. L'article 41 duovicies H de l'annexe III du CGI précise que ces frais supportés par le vendeur ne peuvent être déduits du prix de cession "que si leur montant est justifié".
Enfin, les frais afférents à l'acquisition supportés par le vendeur et pouvant majorer le prix d'acquisition correspondent à ceux visés à l'article 41 duovicies I de l'annexe III du CGI. La définition de ces frais susceptibles de majorer le prix d'acquisition diffère selon les modalités d'acquisition du bien concerné.

Des frais variables selon le mode d'acquisition du bien

Ainsi, lorsque le bien ou le droit cédé a été acquis à titre gratuit, les frais susceptibles de majorer le prix d'acquisition comprennent les droits de mutation payés et les frais d'acte et de déclaration afférents à ce bien ou droit, ainsi que, le cas échéant, les frais de timbre et de publicité foncière. Les droits de mutation sont pris en compte "à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits".
A l'inverse, lorsque le bien ou le droit cédé a été acquis à titre onéreux, il s'agit des frais et coûts du contrat et des droits d'enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable.
Enfin, lorsque la cession porte sur une partie d'un bien ou sur un droit immobilier, "les frais d'acquisition sont pris en compte dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même".

Références : décret n°2018-268 du 12 avril 2018 relatif à la taxe sur les plus-values réalisées prévue à l'article L.443-14-1 du Code de la construction et de l'habitation (Journal officiel du 14 avril 2018).

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