Elan - Dix opérateurs s'engagent à transformer 500.000 m2 de bureaux vides en logements à l'horizon 2022

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Immeuble "Nuages", dans le 13e arrondissement de Paris, une opération de reconversion d'une école d'infirmières en logements réalisée par la Compagnie de Phalsbourg
© XTU et ©D Foessel | Immeuble "Nuages", dans le 13e arrondissement de Paris, une opération de reconversion d'une école d'infirmières en logements réalisée par la Compagnie de Phalsbourg

Une petite semaine avant la présentation du projet de loi Elan en conseil des ministres, Julien Denormandie et dix opérateurs (promoteurs ou investisseurs) ont signé une charte d'engagement visant la transformation de 500.000 m2 de bureaux en logements en Ile-de-France en 4 ans. Pour y parvenir, les signataires comptent sur une mesure du projet de loi qui permettrait d'augmenter de 10% la surface constructible par rapport au gabarit du bâtiment avant transformation. 10%... ou davantage.

A l'occasion de la cinquième édition du Forum du Grand Paris, Julien Denormandie, le secrétaire d'Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires, a signé le 28 mars avec dix grands opérateurs du logement(*) - promoteurs ou investisseurs - une charte d'engagement pour la transformation de bureaux en logements en Ile-de-France. L'objectif est ambitieux puisqu'il vise la transformation de 500.000 m2 de bureaux vides d'ici à 2022.
Une étude de l'Apur publiée en 2013 (voir notre article ci-dessous du 9 septembre 2013) montrait que le nombre de mètres carrés transformés dans la seule capitale varie généralement entre 20.000 et 30.000 m2 par an. Il a ainsi fallu douze ans pour reconvertir 393.000 m2 de bureaux à Paris entre 2001 et 2012 et créer 4.777 logements.

Un engagement très supérieur aux réalisations passées

Les organismes signataires de la charte s'engagent à "intégrer systématiquement la transformation de bureaux en logements dans leur stratégie respective de gestion patrimoniale". Ils s'engagent également à assurer le suivi opérationnel de la charte, avec un "état des lieux documenté sur les actions menées, les difficultés rencontrées, les points de blocage et la mobilisation des acteurs".
Au-delà de l'engagement de ces grands acteurs de l'immobilier, il règne le plus grand flou sur les perspectives offertes par la transformation de bureaux en logements. Ainsi, selon l'observatoire régional de l'immobilier d'entreprise en Ile-de-France (Orie), entre 140.000 et 240.000 m2 de bureaux cesseraient d'être adaptés à la demande, chaque année jusqu'en 2030. Mais cela n'en fait pas pour autant des logements potentiels. Selon Novaxia, une société de capital développement immobilier qui figure parmi les dix signataires de la charte, moins de 20% des 50.000 m2 de bureaux transformés chaque année en Ile-de-France deviennent effectivement des logements. Une déperdition qui s'explique notamment par l'inadaptation de certains bâtiments, mais aussi par la lourdeur des procédures et par le manque de rentabilité finale de certaines opérations de transformation.

Il y a un truc !

La signature de cette charte quelques jours avant la présentation en conseil des ministres, le 4 avril, du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) ne doit rien au hasard. La charte et ses objectifs ambitieux doivent en effet servir de vitrine à l'une des mesures du projet de loi : le bonus de constructibilité de 10% en cas de transformation de bureaux en logements.
Ce dispositif - qui a déjà été utilisé pour encourager la construction de bâtiments performants en termes énergétiques - consiste à augmenter de 10% la surface constructible par rapport au gabarit du bâtiment avant transformation. Ceci permet notamment de diminuer le prix de vente relatif du bâtiment, ramené au nombre final de mètres carrés, sous réserve que le bonus potentiel n'a pas déjà été intégré dans le prix de la transaction.

Vers d'autres assouplissements ?

Lors de la signature de la charte, Julien Denormandie s'est montré ouvert à une majoration de ce taux de 10% inscrit dans le projet de loi. Il a en effet affirmé : "Dans le bilan des assureurs ou des foncières, un bureau vaut plus qu'un logement. L'idée est d'amener les acteurs à comparer une valeur 100 à une valeur 110 pour que le logement soit valorisé." Mais, selon le secrétaire d'Etat, "est-ce que les 10% sont suffisants ? Les débats parlementaires le diront".
Julien Denormandie se dit également ouvert à des mesures complémentaires qui simplifieraient ce type d'opérations. Parmi les mesures réclamées par les professionnels figure notamment, pour les transformations de logements en bureaux, le passage de l'actuelle procédure, via la délivrance d'un permis de construire, à une simple déclaration préalable de travaux, avec un possible droit de veto de la part de la commune concernée. Ce changement permettrait aussi au propriétaire de donner congé à l'entreprise occupante à chaque échéance triennale du bail en cours et non plus à l'échéance finale du bail, soit neuf ans.

(*) Bouygues immobilier, Compagnie de Phalsbourg, Emerige, Gecina, Groupe La Française, Icade, Kaufman & Broad, Novaxia, Spie Batignolles et Vinci immobilier.

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