Loyers de l'habitat privé - Observer n'est pas encadrer

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Le projet de loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) qui sera présenté fin mars en conseil des ministres devrait dissocier l’agrément des observatoires des loyers et la mise en place de l’encadrement des loyers. Il y a consensus sur ce point (voir notre article du 9 février 2018). Car si le dispositif d'encadrement des loyers introduit par la loi Alur ne fait toujours pas l'unanimité (voir par exemple notre article du 29 novembre 2017), les observatoires assurent bien d'autres missions utiles aux politiques de l'habitat qu'elles soient locales ou nationale, faisant confiance au marché ou régulationnistes.

Les observatoires couvrent 50% du parc locatif privé

Lancé par l’ex-ministre du Logement Cécile Duflot fin 2012 (voir notre article ci-dessous du 17 décembre 2012) et animé par l’Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), le réseau des observatoires locaux des loyers, qui se réunissait le 8 février 2018, compte actuellement 27 observatoires. Ils couvrent 45 agglomérations (voir notre carte ci-dessus), soit 50% du parc locatif privé en 2018, selon Paul Delduc, directeur général de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN). Plusieurs agglomérations pourraient rejoindre le réseau cette année, notamment Tours, Bastia et Arras.
Depuis la loi Alur, les 28 agglomérations les plus tendues (celles soumises à la taxe sur les logements vacants, "TLV") doivent comporter un observatoire local des loyers. Selon la DHUP, une vingtaine de zones "TLV" en sont pourvues. Certaines zones particulièrement tendues ne le sont pas encore, à l’image du Genevois français (Annecy, Annemasse), de Beauvais, Meaux ou de Saint-Nazaire. Les collectivités d’outre-mer sont elles aussi encore peu dotées : seule la Réunion dispose d’observatoires.

Orienter la "granulométrie" des logements à réaliser par les promoteurs, dans le cadre du PLH

Les élus locaux utilisent ces données pour ajuster leur politique locale, à l’instar de Michel Le Faou sur la métropole de Lyon. "Les connaissances issues de l’observatoire vont nous permettre d’orienter la 'granulométrie' des logements à réaliser par les promoteurs (T1, T2, T3,…)", dans le cadre de la mise en place du futur PLU-H (plan local d'urbanisme et de l'habitat), qui doit entrer en vigueur début 2019, témoigne le vice-président de la métropole chargé de l’urbanisme et de l’habitat.
Christian Mourougane, directeur général adjoint en charge des politiques d’intervention à l’Anah, appelle les délégations locales de l’agence à utiliser les observatoires locaux pour "objectiver les marchés". Les travaux de l’Adil de l’Hérault montrent par exemple que sur la commune de Béziers le conventionnement intermédiaire Anah est au niveau du loyer du privé, alors que sur Montpellier, les loyers Anah sont trop bas et peu incitatifs pour les propriétaires-bailleurs. Le résultat est que 650 logements sont conventionnés Anah à Béziers, contre moitié moins à Montpellier alors que la ville est trois fois plus importante, souligne Florent Sernoux, responsable des études dans cette Adil.

Bientôt des observatoires des loyers dans des territoires ruraux

"Nous sommes motivés au ministère pour observer quelques territoires ruraux", a indiqué Eva Simon, cheffe de bureau à la DHUP (Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages), lors de la journée du réseau des observatoires. Elle a d’ailleurs lancé un appel à la Fnaim, pour récupérer des données dans ces territoires.
Alors que le gouvernement doit remettre en septembre prochain un rapport sur les dispositifs fiscaux, notamment sur le Pinel, nul doute que les données des observatoires locaux des loyers seront regardées de près par les pouvoirs publics. Sur ce sujet, l’Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) s’est autosaisie d’une étude qui démontre que dans des communes comme Bruyères-le-Châtel, Fleury-Mérogis ou Fontenay-le-Vicomte en Essonne le loyer Pinel dépasse le loyer de référence majoré de plus de 20% ! Dans de tels territoires, "les investisseurs risquent de se retrouver plantés dans leurs programmes" faute de locataires prêts à payer un loyer plus élevé que le marché local, commente Sabine Baïetto-Beysson, présidente de l’Olap depuis 7 ans.

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