Logement - Investissement locatif : un décret encadre l'extension du dispositif Pinel en zone C

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Un décret publié au JO du 5 mai 2017 étend le dispositif Pinel en faveur des opérations d'investissement locatif pour les logements situés dans les communes de zone C comptant plus de 5.000 habitants et présentant "des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière".

Un décret du 4 mai 2017 met en place l'extension du dispositif Pinel en faveur des opérations d'investissement locatif, pour les logements situés en zone C, autrement dit dans les zones les moins tendues en matière de logement. Il s'agit en l'occurrence de mettre en œuvre l'article 68 de la loi de finances pour 2017, qui actait à la fois la prorogation du dispositif fiscal Pinel en faveur de l'investissement locatif jusqu'au 31 décembre 2017 (soit un an de plus) et son extension dans des communes situées en zone C (voir notre article ci-dessous du 4 janvier 2017).

Eviter le risque spéculatif

L'extension du Pinel, déjà contestée pour la zone B2, a été plus encore critiquée dans le cas de la zone C, dans laquelle les besoins en logement restent à démontrer. Les dispositifs précédents d'incitation à l'investissement locatif, comme le Robien, avaient d'ailleurs donné lieu à des dérives, en incitant certains épargnant à investir dans des programmes locatifs douteux implantés dans des communes - y compris des villes moyennes comme Angoulême - dépourvues de toute véritable demande (voir l'encadré de notre article ci-dessous du 6 janvier 2017).
Pour tenter d'enrayer ce risque, la loi de finances pour 2017 a prévu un certain nombre de sécurités, au moins théorique. Ainsi, le Pinel peut être étendu uniquement aux communes de zone C comptant plus de 5.000 habitants et présentant "des besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière". Pour bénéficier du dispositif Pinel, les communes concernées doivent faire l'objet d'un agrément du préfet de région sur avis conforme du comité régional de l'habitat et de l'hébergement", ce qui est la reprise des modalités déjà en place pour les opérations en zone B2.

Une définition de la "dynamique démographique ou économique particulière"

Le décret du 4 mai 2017 précise le fonctionnement du dispositif. Son principal apport est d'expliciter la notion de besoins en logement locatif liés "à une dynamique démographique ou économique particulière". Ainsi, pourront solliciter un éventuel agrément, les communes ou les EPCI dotés d'un programme local de l'habitat (PLH) exécutoire "se caractérisant, sur une même période, par une croissance constatée à la fois de leur population et de leur nombre d'emplois au lieu de travail plus importante que celle constatée pour le quartile des établissements publics de coopération intercommunale les plus dynamiques au niveau national".
Si la demande d'agrément est présentée par un EPCI, celui-ci précise la commune ou les communes membres de l'établissement public pour lesquelles il demande l'agrément.
Le décret fixe également la composition du dossier de demande d'agrément, dont notamment "toutes justifications chiffrées et tous autres éléments utiles de nature à établir l'importance des besoins en logements locatifs, la consistance du parc locatif et des catégories de logements recherchés dans la commune ou les communes faisant l'objet de la demande".

Comment apprécier les besoins particuliers en logements locatifs privés ?

Le décret du 4 mai précise aussi les éléments à prendre en compte pour apprécier l'existence éventuelle de besoins particuliers en logements locatifs privés. Cette appréciation peut notamment se fonder sur différents indicateurs : l'évolution de la population, le nombre de mises en chantier annuelles, le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d'emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social, le niveau des prix des logements neufs et anciens, le niveau des loyers des logements du parc locatif privé, notamment en comparaison de ceux appliqués aux logements locatifs sociaux ou encore l'évolution du nombre d'emploi au lieu de travail.
Une fois le dossier complet, le préfet de région le soumet au comité régional de l'habitat et de l'hébergement. Celui-ci dispose alors de deux moins pour se prononcer, le préfet ayant alors quinze jours pour se prononcer à son tour (une décision contrainte par l'avis conformer du CRHH).

Une extension pour rien ?

Dernière précision apportée par le décret du 4 mai : dans les communes qui bénéficieront d'un agrément préfectoral en vue de l'extension du dispositif Pinel, les plafonds de loyer et de ressources pris en compte sont ceux déjà applicables à la zone B2.
Reste un détail, auquel le décret ne fait pas allusion : avec un texte d'application daté du 4 mai et plusieurs mois de délai juste pour obtenir l'agrément (montage du dossier, délibération du conseil municipal ou de l'EPCI, avis de la CRHH et décision du préfet de région), combien de projets d'investissements pourront être lancés par les promoteurs immobiliers avant le 31 décembre 2017 - date théorique d'extinction du dispositif Pinel - pour permettre aux particuliers investisseurs de bénéficier des déductions d'impôt correspondantes ?

Référence : décret n°2017-761 du 4 mai 2017 relatif à l'agrément et au classement des communes pour l'application du quatrième alinéa du IV de l'article 199 novovicies du Code général des impôts et à l'actualisation pour l'année 2017 des plafonds de loyer et de ressources des locataires prévus pour l'application du III du même article (Journal officiel du 5 mai 2017).

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