Logement - Garantie des loyers : Visale se dévoile


Envoyer à un contact

Vos coordonnées

Coordonnées de votre/vos contact(s)

*Champs obligatoires.

Après l'abandon de la garantie universelle des loyers (GUL) prévue par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) et qui aurait dû entrer en vigueur le 1er janvier 2016 (voir notre article ci-contre du 12 janvier 2016), Sylvia Pinel et Michel Sapin ont présenté Visale, le nouveau dispositif d'Action logement pour garantir les loyers dans le parc privé. La Fnaim salue le dispositif. La fondation Abbé-Pierre est plus réservée.

"Visale est un dispositif de sécurisation des loyers immédiatement opérationnel, simple à mettre en œuvre, et ciblé de façon juste pour faciliter l'accès au logement des ménages modestes ou aux revenus irréguliers", a déclaré Sylvia Pinel en présentant le dispositif, le 20 janvier. La ministre du Logement et son collègue aux Finances, Michel Sapin, ont ce jour-là présenté la convention entre l'Etat et Action logement, et détaillé les modalités de Visale (Visa pour le logement et l'emploi), qui étaient encore assez floues jusqu'alors. Le même jour, Action logement et sa "filiale" APAGL (Association pour l'accès aux garanties locatives) ont mis en ligne un site entièrement dédié à ce nouveau dispositif, bien qu'encore un peu sommaire.

Un périmètre plus restreint que la GUL

Côté locataires, le dispositif s'adresse aux salariés des entreprises du secteur privé (hors agricole) "entrant dans un emploi et dans un logement du parc locatif privé". Plus précisément, il couvre trois cas de figure : le salarié de moins de 30 ans quel que soit son contrat de travail et entrant dans un logement dans les 12 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail, le salarié de plus de 30 ans quel que soit son contrat de travail (hors CDI confirmé) entrant dans un logement dans les trois mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail et, enfin, le ménage locataire entrant dans un logement locatif privé via un organisme d'intermédiation locative. Le périmètre de Visale est donc très nettement plus restreint que celui envisagé par la GUL.
Pour être éligible à Visale, le ménage locataire devra en outre présenter un taux d'effort maximal de 50% (loyer + charges). Dans le cas des salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, le taux d'effort devra se situer entre 30% et 50%.

Des loyers limités à 1.500 euros à Paris et 1.300 euros ailleurs

Côté loueurs - qui sont libres de souscrire ou non au dispositif -, Visale est ouvert à tous les bailleurs du parc privé, personne physique ou morale, à l'exception des sociétés d'HLM et des Sem. Pour être éligible, le logement loué (vide ou meublé) doit, lui aussi, répondre à plusieurs conditions : constituer la résidence principale du locataire, être situé sur le territoire français (hors collectivités d'outre-mer) et faire l'objet d'un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
S'y ajoutent quelques autres restrictions plus marginales, comme l'exclusion des baux signés entre membres d'une même famille ou l'obligation de faire figurer dans le bail une clause de résiliation en cas de non paiement du loyer. Autre contrainte : le bail ne peut être signé qu'après l'obtention du contrat Visale.
Enfin, le dispositif prévoit un montant plafond pour le loyer (charges comprises) susceptible d'être couvert par Visale. Cette limite est de 1.500 euros dans Paris intra muros et de 1.300 euros sur le reste du territoire, ce qui ne reflète pas vraiment la réalité des écarts de loyers, même corrigés des niveaux de vie.

Un dispositif entièrement dématérialisé... et "gratuit"

Sur le plan technique et juridique, Visale repose sur un contrat de cautionnement simple. Celui-ci prend en charge tous les loyers impayés (charges comprises) au cours des trois premières années du bail et dans la limite du départ du locataire. En revanche, Visale ne couvre pas les dégradations locatives.
Dès qu'un bailleur est indemnisé par Visale, Action logement est subrogé et intervient directement en recouvrement auprès du locataire et, le cas échéant, en résolution du bail. La mise en œuvre repose sur une approche dématérialisée, avec l'ensemble des démarches réalisables sur le site internet dédié.
Ultime précision qui a son importance : "Visale est un dispositif entièrement gratuit proposé par Action logement" (et financé par la participation des employeurs à l'effort de construction). Le coût de Visale pour Action logement devrait être de l'ordre de 120 millions d'euros par an, pour un nombre de ménages estimés à 200.000 (sur un potentiel d'environ 600.000 ménages).

Des réactions plutôt positives malgré les limites du dispositif

Les premières réactions au lancement de Visale semblent plutôt positives. Ainsi, la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) salue "le travail et l'initiative d'Action logement qui va permettre à des milliers de locataires jeunes ou en situation de précarité de pouvoir trouver un logement". Pour Jean-François Buet, son président, "le remplacement de la garantie universelle des loyers se concrétise enfin, que cela soit par la mise en place de CLE [caution locative étudiante, ndlr] pour les étudiants et aujourd'hui de Visale. C'est le début de dispositifs d'assurance qui permettent de s'adapter aux différents profils des locataires".
Dans un autre registre, la CFDT voit dans Visale "un nouvel outil de sécurisation professionnelle", qui "donne de nouveaux droits aux jeunes et aux salariés les plus précaires au regard de l'emploi". Pour le syndicat, ce dispositif devrait "aider toutes les personnes ayant une proposition d'emploi et qui, faute de logement, sont dans l'obligation de la refuser".
Le son de cloche est différent du côté de la Fondation Abbé-Pierre. Très engagée dans le combat pour l'accès au logement, elle est beaucoup plus réservée sur Visale. Elle estime en effet, non sans raison, que cette nouvelle garantie n'a rien d'universel, tout comme le dispositif CLE. La Fondation regrette surtout que Visale "laisse tomber les demandeurs d'emploi".
Du côté des associations de locataires, la Confédération nationale du logement "dénonce le recul du gouvernement après l'abandon de la GUL et demande la mise en place d'une véritable sécurité sociale du logement".


 


Pour aller plus loin

Lire aussi