Habitat - Simplification du droit : sept articles pour les HLM

Restez groupés, aidez-vous les uns les autres, achetez (et vendez) léger. Voici en résumé les trois mots d'ordre contenus dans les articles "logement social" de la loi Warsmann.

Après une course de fond parlementaire qui a abouti à la rédaction d'un mastodonte de 200 articles, la loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, portée par le député Jean Luc Warsmann (UMP, Ardennes), a été adoptée le 14 avril 2011 (voir notre dossier ci-contre). Adoptée, mais pas encore publiée au Journal officiel, car députés et sénateurs de l'opposition ont déposé un recours auprès du Conseil constitutionnel.
Parmi ces 200 articles, sept concernent directement les organismes de logement social. Localtis vous avait déjà parlé de ces dispositions en décembre dernier lors de la première lecture (voir notre article ci-contre du 16 décembre 2010). Il y a eu peu de modifications en deuxième lecture. Il faut retenir surtout deux choses de cette loi Warsmann : premièrement, les transferts d'argent entre organismes HLM (en particulier au sein des groupes) vont être facilités ; deuxièmement, les offices seront désormais soumis à l'ordonnance de 2005 pour leurs achats et non plus au Code des marchés publics.

D'accord pour les affaires en famille, mais prévenez les ministres

Les articles 128, 130, 131 facilitent les coopérations entre organismes HLM. Ainsi, l'article 128 précise qu'un organisme qui détient au moins 5% du capital d'une société d'HLM peut lui prêter de l'argent, en compte courant. Le taux du prêt ne peut dépasser le taux du livret A plus 1.5 point. Ces avances en compte courant doivent être préalablement déclarées aux ministres de l'Economie et du Logement, et, dans la plupart des cas, à la Caisse de garantie du logement locatif social.
Deuxième outil, demandé de longue date par le mouvement HLM : un statut pour les structures de coopération entre les filiales d'un même groupe de logement social, et entre les organismes de logement social et les collecteurs du 1%. Ces structures de coopération seront créées par simple convention entre les parties. Cette dernière précisera notamment ce qui est mis en commun et combien chacun doit payer pour le service rendu. Un décret est attendu pour préciser les conditions de ces mutualisations.
Troisième outil, les célèbres "prêts participatifs", dont l'acte de naissance est l'article 131. Un organisme pourra donc consentir sur ses ressources de long terme des prêts participatifs (c'est-à-dire inscrits en haut de bilan) à une ou plusieurs sociétés d'HLM avec laquelle "il a directement ou indirectement des liens de capital lui donnant un pouvoir de contrôle effectif sur cette ou ces sociétés". Comme pour les avances en compte courant une procédure de déclaration préalable  auprès des ministres du Logement et de l'Economie est prévue.

Un cocktail étrange pour l'article 127

L'article 127 précise les modalités de représentation des nus-propriétaires par l'usufruitier dans le cas d'un système d'usufruit locatif social (ULS). Par exception à la loi de 1965 sur la copropriété, un usufruitier (en l'occurrence l'organisme HLM) peut être désigné comme mandataire par l'ensemble des nus-propriétaires (en l'occurrence les personnes privées ayant investi en ULS). Autrement dit l'organisme HLM pourra voter pour tous les nus-propriétaires privés aux réunions de copropriété pendant les 15 ans que dure l'ULS. Curieusement, le deuxième alinéa de cet article 127 porte sur un sujet qui n'a rien à voir avec l'usufruit locatif social : les conventions d'utilité sociale. Cet alinéa explique comment les conventions globales de patrimoine se transforment en convention d'utilité sociale par un avenant.

On oublie les Domaines et le Code des marchés publics... mais pas Bruxelles

L'article 129 permet de ne plus consulter les Domaines lorsque des ventes de patrimoine sont conclues entre organismes HLM (y compris sociétés d'économie mixte).
Enfin, point très important, l'article 132 prévoit que les marchés des offices publics de l'habitat seront désormais soumis à l'ordonnance n°2005-649 du 6 juin 2005. Des procédures beaucoup plus légères que celles du Code des marchés publics... mais qui ne dispensent pas de respecter les principes de concurrence, transparence et d'égalité de traitement des candidats posés par le droit européen.
Attention :  toutes les dispositions détaillées ci-dessus ne sont pas encore vigueur, elles peuvent être déclarées non-conformes à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans les jours à venir. Affaire à suivre.

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