Logement social - Les entreprises sociales pour l'habitat s'interrogent sur leur positionnement dans "le paysage économique français"


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Extrait de l'étude "Les coûts de gestion des ESH : analyse et comparaisons sectorielles" du cabinet Xerfi
© Xerfi | Extrait de l'étude "Les coûts de gestion des ESH : analyse et comparaisons sectorielles" du cabinet Xerfi

Alors que le modèle économique du logement social est plus que jamais enjoint à évoluer, les conclusions d'une étude sur "les coûts de gestion des ESH" apporteront de l'eau au moulin de ceux qui soupçonnent le gouvernement et Action Logement de vouloir "privatiser le parc HLM". Pour la Fédération, il s'agissait uniquement de "positionner les ESH dans le paysage économique français". Au printemps dernier, elle s'était également intéressée de près au travail de l'agence de notation financière Fitch sur une méthodologie de notation des bailleurs sociaux.

La Fédération des entreprises sociales pour l'habitat (ESH) publie une curieuse étude sur "les coûts de gestion des ESH". Elle a été présentée le 27 septembre dernier lors du congrès HLM de Strasbourg et avait été commandée à Xerfi, cabinet qui se présente comme " leader des études économiques sectorielles".
Pour analyser les coûts de gestion des ESH, Xerfi a procédé à des comparaisons "avec des secteurs aux modèles économiques proches : activités immobilières, construction, etc.". En l'occurrence avec des foncières, promoteurs immobiliers, constructeurs de maisons individuelles, agences immobilières, administrateurs de bien...
Conclusion de l'étude : "Les coûts de gestion de nos sociétés sont proches de ceux des foncières", souligne Valérie Fournier, présidente de la Fédération.

Pour les ESH comme pour les foncières, le poids des frais de personnel est "relativement faible" par rapport aux revenus

Trois points communs sont identifiés entre ESH et foncières : le modèle économique est basé sur la gestion d'un parc immobilier et les revenus sont tirés essentiellement des loyers ; le poids des frais de personnel est "relativement faible" par rapport aux revenus ; les "charges d'impôts élevés (sont) liées au paiement de la taxe foncière".
Trois différences : "recherche de profits de la part des foncières vs. missions sociales assurées par les ESH" ; "contraintes fortes pour le placement à court terme pour les ESH, vs. liberté pour les foncières" ; "politique d'achat d'actifs existants pour les foncières, vs. missions de maîtrise d'ouvrage pour les ESH".
S'il venait à l'idée de certains de faire glisser des ESH du statut d'organisme HLM, vers celui de société foncière, ils savent donc où agir.

En avril 2017, l'agence de notation Fitch considérait que le logement social en France était "un secteur stratégique et fortement soutenu par l'Etat"

"Le modèle économique du logement social se caractérise par l'absence d'objet spéculatif, excluant tant la recherche de plus-values immobilières que la distribution de profits, contrairement aux opérateurs privés", souligne également l'agence de notation financière Fitch Ratings dans un "rapport spécial" intitulé "Le logement social en France, un secteur stratégique et fortement soutenu par l'Etat". La note est datée d'avril 2017. Un mois auparavant, un des auteurs intervenait en journée fédérale des ESH pour en présenter les grands axes. Tout cela se passait avant la réforme des APL engagée par le nouveau gouvernement, et avant que l'Union sociale pour l'habitat (USH) accuse le gouvernement de "vouloir tuer le mouvement HLM" en sapant son modèle économique par des "mesures économiquement insupportables" qui "enverraient entre 100 et 200 organismes au tapis" (voir nos articles ci-dessous).
En avril 2017 en tous les cas, Fitch indiquait que le modèle économique du logement social "est fondé sur un horizon à long terme", que "les bailleurs sociaux utilisent le levier de la dette, mais uniquement pour anticiper les loyers futurs" et surtout que "le contrôle de l'Etat et son intervention dans les rares cas de difficultés financières permettent de garantir la pérennité des organismes HLM".

La Caisse des Dépôts "est exposée à un risque quasi nul grâce à la garantie apportée par les collectivités locales

Rappelant que le système de financement "spécifique" du logement social repose sur "trois ressources principales" (elle en cite d'ailleurs quatre : aides de l'Etat, prêts bonifiés adossés au livret A distribués par la Caisse des Dépôts, financements "apportés par les collectivités locales" et financements "apportés par les partenaires sociaux" en mentionnant le rôle d'Action Logement dans la collecte de la participation des employeurs à l'effort de construction), l'agence estime que "les bailleurs sociaux bénéficient d'un cadre de financement sécurisé, dont la Caisse des Dépôts est le pivot". Et que par ailleurs la Caisse des Dépôts "est exposée à un risque quasi nul grâce à la garantie apportée par les collectivités locales ou la CGLLS aux prêts contractés par les bailleurs sociaux".
Elle marque en effet un grand intérêt au fait que "les collectivités locales peuvent intervenir en garantie des opérations de construction de logements sociaux", précisant que "ces garanties ne sont pas soumises aux règles de plafonnement calculées à travers des ratios prudentiels issus de la loi dite Galland" (la loi Galland ayant mis en place trois ratios prudentiels liés à la garantie fournie par les collectivités locales : plafond total de la garantie, plafond par débiteur et plafond par transaction). Et cela a des conséquences directes sur la manière dont Fitch entend noter les bailleurs sociaux.

Une méthodologie de notation des bailleurs sociaux 

En avril dernier, Fitch notait uniquement la SNI et Vilogia en France, ainsi que trois bailleurs sociaux britanniques. Mais le potentiel de nouveaux clients lui semblait suffisamment intéressant pour qu'elle se penche sur une méthodologie de notation des bailleurs sociaux.
Fitch envisageait alors de "classer les bailleurs sociaux en tant qu’entités du secteur public (ESP) car ce sont des organismes à but non lucratif". Ensuite, elle comptait estimer le degré du lien entre l'ESP et son mandant (EPCI compétent en matière d’habitat, département ou commune), en partant du principe que "plus le processus décisionnel de l’ESP est contrôlé par l’Etat ou la collectivité territoriale, plus la note de l’ESP sera proche de celle de son mandant".
Fitch était ennuyée par le cas de l'ESH, parce que c'est une ESP mais qui n'est pas détenue par une collectivité publique "clairement identifiée". En même temps, elle ne pouvait pas non plus considérer les ESH comme les autres entités dont la note n’est pas liée à celle d'un mandant ("non-credit linked entities", NCLE), dans la mesure où les ESH bénéficient de trois atouts importants aux yeux de Fitch : une part importante de leur dette est garantie par les collectivités locales ; les autorités administratives assure une surveillance "étroite et approfondie" ; elles peuvent compter sur le soutien "continu" de la Caisse des Dépôts en matière de financement.
Au final, Fitch a dérogé à sa méthodologie de notation et les ESH sont classées comme des entités NCLE mais "quatre crans au-dessus de leur note intrinsèque (contre trois crans autorisés au maximum par la méthodologie)".

La note financière d'un OPH serait alignée sur celle de sa collectivité

C'était plus simple pour les offices publics de l'habitat (OPH). Fitch a considéré que la note d'un OPH serait très directement "liée à celle du mandant" ("credit-linked entities", CLE). Plus précisément, la note d'un OPH serait "alignée sur la note internationale de son mandant public, ou minorée de trois crans au maximum par rapport à cette note". 
A noter que les collectivités locales craignent aujourd'hui que la dégradation financière réelle ou supposée des finances d'un OPH ne nuise à leur note à elles, et donc à leur capacité d'emprunt (voir notamment notre article ci-dessous du 3 octobre 2017).
Comme pour confirmer cette crainte, Standard & Poor's, agence de notation concurrente de Fitch, vient d'exprimer son inquiétude face à la volonté du gouvernement de baisser les loyers des logements sociaux pour compenser auprès des locataires la réduction des APL (voir notre article ci-dessous du 10 octobre 2017). Rappelant que l'encours de dette du secteur du logement social se monte à 140 milliards d'euros, S&P souligne qu'en cas de difficultés de certains organismes de logement social, les collectivités concernées pourraient être conduites à les recapitaliser ou à se substituer à eux pour rembourser leurs emprunts.

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