Immobilier des collectivités - Des villes normandes inventorient leur patrimoine pour en optimiser la gestion

Vire-Normandie
© IGN, Géoportail | Vire-Normandie

Avec le soutien de l'Ademe et de la région, treize communes et intercommunalités normandes, principalement rurales, ont réalisé un diagnostic de leur patrimoine immobilier. Lors d'une rencontre organisée le 8 février dernier par l'Association des maires de France, des représentants de ces structures ont mis en avant les gains qui peuvent en être tirés, notamment sur le plan financier.

En Normandie, treize villes et intercommunalités petites ou moyennes ont travaillé en réseau, avec le soutien de l'Ademe et de la région pour se doter de véritables schémas directeurs immobiliers leur permettant d'optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier et de faire des économies.
Les collectivités et groupements engagés dans cette expérience collective à partir d'avril 2015 (la ville et la communauté urbaine d'Alençon, la ville et la communauté de communes d'Argentan, Avranches, Bayeux, Cherbourg-Octeville, la ville et la communauté de communes de Condé-sur-Noireau, Equeurdreville-Haineville, la ville et la communauté de communes de Flers et, enfin, Vire) ont en commun d'être "des villes-centres connaissant une stabilité ou une décroissance démographique, devant faire face à des charges de centralité importantes et ayant un patrimoine dont le dimensionnement ne correspond plus à leurs besoins", a souligné Thomas Marchetto, l'un des responsables du cabinet Espelia, qui a accompagné ces collectivités.

Surfaces, coûts, ancienneté du bâti… tout est noté

La démarche a consisté à réaliser un inventaire complet du patrimoine des collectivités et groupements, permettant ensuite de définir des scénarios prospectifs utiles à la définition de schémas. A cette fin, l'Ademe a mis à la disposition des structures concernées une base de données patrimoniale conçue (sous Excel) par Espelia. La compilation des données éparses en leur possession a constitué leur principal travail. Il a exigé des acteurs locaux une méthode d'organisation. Par exemple, la ville de Vire a créé un comité de pilotage réunissant des représentants de plusieurs services (sports, finances, services techniques…). Cet aspect-là a déjà été très positif, note Michel Raud, responsable énergie et mobilité de la commune nouvelle de Vire-Normandie (en fusionnant le 1er janvier 2016 avec sept autres communes, Vire s'est adjoint le nom de sa région) : "Nos équipes internes ont été ainsi amenées à davantage communiquer entre elles". Ce travail a débouché en juin 2016 sur une photographie très nette des 88 bâtiments (soit 66.000 m2) qui figurent dans le patrimoine de Vire. "70 % de ces bâtiments ont plus de 35 ans et 17 % plus de 65 ans", a par exemple détaillé Gilles Maloisel, maire délégué de Coulonce, dans la commune de Vire-Normandie. Le coût moyen de fonctionnement et d'investissement s'établit à 53 euros par m2 et par an, a-t-il encore indiqué. Il est réparti entre l'investissement (17,50 euros par m2), l'entretien et la maintenance en régie (12 euros par m2), l'énergie (8 euros par m2) et le nettoyage, dont le coût - c'est une petite surprise - revient à 15 euros par m2", a aussi précisé l'élu.
De leur côté, la ville et la communauté de communes d'Argentan ont conduit un "audit" de 88 bâtiments sur la centaine que compte leur patrimoine. Il en ressort un état des lieux permettant de connaître par exemple l'état de vétusté, les aspects réglementaires (diagnostics amiante et électricité), les contrats de maintenance en cours, la vacance, la consommation d'énergie, l'état de la cartographie et de la numérisation, ou encore le statut juridique (propriétaire/locataire).

Des scénarios d'évolution des bâtiments

Les services techniques et les élus ont pu prendre connaissance des résultats "en un clin d'oeil", aussi bien pour chaque bâtiment que de manière globale, grâce notamment à des codes couleurs, a souligné Josselin Sourisseau, responsable du pôle aménagement et cadre de vie à Argentan Intercom. Son collègue de Vire a, pour sa part, insisté sur le caractère opérationnel de la base de données patrimoniale : "Nous avons pu classer nos bâtiments en plusieurs catégories, selon qu'il faut par exemple prévoir un entretien courant ou de gros investissements."
En effet, avec toutes les informations à leur disposition, les collectivités ont pu simuler des scénarios d'évolution de leurs actifs immobiliers. "A Argentan, nous avons défini quatre groupes", a expliqué Josselin Sourisseau. "Les 36 bâtiments situés dans le premier ont besoin d'un entretien courant, tandis que 21 autres bâtiments doivent intégrer le plan pluriannuel d'investissement 2017-2020 et donc être destinataires des 850.000 euros que la ville et la communauté consacrent annuellement au gros entretien."
Pour les bâtiments des deux autres catégories, l'avenir est "à définir", ou il passe par "une vente ou une démolition". Les bâtiments concernés font l'objet d'"enjeux politiques forts", a indiqué le responsable technique. L'un d'eux est un restaurant scolaire nécessitant une mise aux normes. "Faut-il faire les travaux, ou prévoir que les enfants qui le fréquentent prendront leurs repas dans le restaurant scolaire voisin dont les capacités d'accueil sont sous-utilisées ?", a interrogé Josselin Sourisseau. Selon lui, "tout l'enjeu du schéma immobilier consiste à poser ce type de question".
A Vire, Gilles Maloisel a laissé entendre que la connaissance de l'état du patrimoine a aidé les élus à prendre des décisions sur l'évolution du patrimoine. La démarche aurait ainsi contribué à leur choix de créer un pôle de santé libérale ambulatoire dans les locaux d'une école qui venait de fermer. Outre l'avantage de répondre aux besoins de la population, l'opération participe d'une redynamisation du centre-ville et permet de faire 25% d'économies d'énergie, a-t-il souligné.

"Des gains potentiels considérables"

Dans les treize villes et communautés du réseau, pas moins de 1.000 bâtiments ont fait l'objet d'un inventaire précis. La démarche étant collective, les responsables des structures se sont rencontrés régulièrement pour échanger sur leurs pratiques, ce qui a créé une certaine émulation entre eux. Résultat : désormais, en toute connaissance de cause, les élus locaux peuvent arbitrer entre différentes options de gestion, rationaliser les usages et les surfaces, mais aussi valoriser les locaux vacants. A la clé, "les gains potentiels à court, moyen et long terme sur ce qui constitue le deuxième poste de dépenses de fonctionnement des collectivités (après les charges de personnel) sont colossaux", a souligné Thomas Marchetto. Mais, de tels gains peuvent être obtenus à condition qu'il y ait un "portage politique fort" du schéma directeur immobilier, a fait remarquer Josselin Sourisseau.
Désireuse que l'expérience normande fasse des émules, l'Association des maires de France (AMF) a conclu un partenariat avec Espelia. L'essentiel des fonctionnalités proposées par l'outil dédié à l'inventaire, au diagnostic et au pilotage du patrimoine immobilier, que la société a développé, est désormais accessible gratuitement sur le site de l'association pour l'ensemble de ses adhérents.
Une telle initiative donne des moyens aux communes et à leurs groupements pour réaliser des inventaires complets de leur patrimoine, indispensables à une gestion dynamique de ce dernier. Les marges de progrès en la matière sont importantes. Les inspections de l'Etat l'ont constaté dans leur rapport de 2016 sur le patrimoine des collectivités territoriales (voir ci-dessous notre article du 15 septembre 2016). Moins de 30% des 124 communes et 74 EPCI interrogés en mars 2016 par la mission "disposaient d’une vision d’ensemble de l’état de leur parc immobilier et de ses éventuels besoins de réhabilitation".

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