Logement - Un décret précise les modalités de fonctionnement des sociétés d'habitat participatif


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Bien que d'un impact encore très limité, l'habitat participatif n'en a pas moins fait l'objet de deux lois récentes : la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 (voir notre article ci-contre du 27 mars 2014) et la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (Macron I) du 6 août 2015 (voir notre article ci-contre du 1er septembre 2015). En octobre dernier, Sylvia Pinel annonçait la publication, ce même mois, d'un premier décret d'application (voir notre article ci-contre du 8 octobre 2015). En fait, il aura fallu attendre la veille de Noël pour voir la parution de ce premier texte.

Une "démarche citoyenne"

Le décret du 21 décembre 2015 porte sur les sociétés d'habitat participatif. Pour mémoire, l'habitat participatif, défini à l'article L.200-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), est "une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s'associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis". Les personnes morales visées par cette définition peuvent être des organismes HLM, des sociétés d'économie mixte ou des organismes de maîtrise d'ouvrage d'insertion. Les offices publics de l'habitat (OPH) peuvent ainsi prendre une participation dans une société d'habitat participatif.
Pour leur part, ces dernières peuvent se constituer sous la forme de coopératives d'habitants ou de sociétés d'attribution et d'autopromotion, définies par le CCH. Le décret du 21 décembre précise les modalités de fonctionnement de la société d'habitat participatif, en précisant également les dispositions spécifiques applicables respectivement aux sociétés coopératives d'habitants et aux sociétés d'attribution et d'autopromotion. Le décret définit ainsi les services qui peuvent être offerts par la société à des tiers, ainsi que les différents événements susceptibles d'intervenir dans la vie de la société : vente ou remboursement des parts sociales (dans le cas du départ d'un associé, par exemple), appels de fonds, provisions constituées par les coopératives d'habitants notamment pour gros travaux, obligations des associés...

Un cadre réglementaire qui reste à compléter

D'une certaine façon, le décret entame quelque peu l'esprit de l'habitat participatif - qui fait obligation aux associés de faire du logement leur résidence principale pour respecter l'esprit non lucratif du dispositif -, en définissant les modalités de mise en location de logements construits, mais aussi les possibilités de dérogation à l'obligation de résidence faite aux associés.
La publication du décret du 21 décembre 2015 est toutefois loin d'achever la mise en place du dispositif réglementaire nécessaire au déploiement de l'habitat participatif. Deux autres décrets à venir doivent ainsi définir la nature et les modalités de la garantie d'achèvement de l'immeuble, ainsi que les modalités selon lesquelles la participation des habitants à la construction du bâtiment donne droit à l'acquisition d'une part dans la société. Cette garantie d'achèvement est en effet obligatoire pour les coopératives d'habitants comme pour les sociétés d'attribution et d'autopromotion lorsque le groupe décide d'assumer lui-même la maîtrise d'ouvrage du projet.

Jean-Noël Escudié / PCA

Références : décret 2015-1725 du 21 décembre 2015 relatif aux sociétés d'habitat participatif (Journal officiel du 23 décembre 2015).


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