Vacance commerciale : les remèdes de l'Institut pour la ville et le commerce

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La vacance commerciale dans les centres-ville français n'est pas une fatalité. C'est le message que transmet l'Institut pour la ville et le commerce, dans une étude publiée le 11 mai 2017 dans le cadre de son premier cahier. Pour l'Institut, les collectivités peuvent lutter contre le phénomène en progression depuis 2010 à travers l'intégration des outils disponibles dans un projet urbain global, un équilibre des formes et lieux de commerce, et un climat d'affaire de confiance avec les acteurs privés.

Depuis 2010, la vacance commerciale augmente d'un point par an. En 2016, elle a atteint 11,3% dans le centre-ville des agglomérations urbaines de plus de 25.000 habitants. Le phénomène concerne toutes les villes, avec des différences en fonction de leur situation géographique et de leur structure, mais il n'est ni "inéluctable", ni "irréversible", affirme l'Institut pour la ville et le commerce dans son premier cahier, publié le 11 mai 2017, consacré à la vacance commerciale, un sujet peu étudié jusqu'au volumineux rapport de l'IGF et du CGEDD d'octobre 2016 (il est vrai essentiellement alimenté en chiffres par l'Institut pour la ville et le commerce).
Si certaines villes sont plus exposées (les petites et petites villes moyennes, situées au nord de la France ou sur la diagonale du vide), "toutes les villes ne sont pas inéluctablement condamnées à un déclin de leur activité commerciale en centre-ville", assure ainsi l'institut. En témoignent les expériences réussies de certaines, comme Colmar (voir ci-dessous notre article du 27 janvier 2017) identifiées dans une étude de Procos, la Fédération nationale des enseignes du commerce spécialisé, publiée en janvier 2017.
Par ailleurs, les métropoles qui étaient les zones qui souffraient le plus fortement du phénomène dans les années 2000 sont aujourd'hui celles qui ont les taux de vacance les plus bas (taux moyen de 6,9%). "De manière isolée, quelques villes de taille plus modeste ont également connu une diminution de la vacance commerciale dans leur centre-ville, à l'exemple d'Arles, Cognac ou de Digne-les-Bains", signale l'étude.

La taxe sur les friches commerciales peu utilisée

Les causes identifiées sont nombreuses et diverses : déficit d'offre et de diversité commerciale, rigidités du marché de l'immobilier commercial, évolution des stratégies de localisation des distributeurs, taux de chômage et de pauvreté élevés, perte de population, concurrence avec le e-commerce… et des moyens existent au niveau national (programme national de requalification des quartiers anciens dégradés-PNRQAD, dispositif "Centre-ville de demain" de la Caisse des Dépôts, dispositif "centre-bourg"), et au niveau local. Mais les résultats ne sont pas toujours au rendez-vous, explique l'Institut. Ainsi, parmi les actions curatives mises en place par les collectivités, les pépinières commerciales, qui leur permettent d'acquérir des locaux commerciaux pour les rénover et assurer leur commercialisation via le plus souvent des sociétés d'économie mixtes dédiées, "participent indéniablement au développement de l'animation de rues de quartier ou de centre-ville", assure l'institut, mais le dispositif souffre aussi de changements fréquents car les entreprises accueillies dans les locaux ont un profil moins professionnel et de loyers élevés du fait du coût d'acquisition et de rénovation des locaux. Quant à la taxe sur les friches commerciales, dispositif local coercitif prévu dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2006, l'institut signale que moins d'une centaine de villes (notamment Alençon, Calais, La Roche-sur-Yon) y ont eu recours jusqu'à présent.

Un projet urbain global

Pour l'Institut pour la ville et le commerce, il y a surtout trois dimensions incontournables pour lutter contre la vacance commerciale. La première concerne l'élaboration d'un "projet urbain qui ne soit pas la somme d'outils d'urbanisme opérationnel". Ainsi, si les collectivités disposent d'une palette d'outils, il faut qu'ils soient intégrés dans un projet urbain, et bénéficient d'une ingénierie technique et financière. Autre point sensible : l'équilibre entre les différentes formes et les différents lieux de commerce sur une échelle territoriale adaptée. "Or, le découpage administratif de la France fait que les périmètres d'action politique des collectivités locales correspondent rarement aux périmètres d'action économique des acteurs du commerce et des consommateurs", précise le document.
Enfin, l'institut estime qu'au-delà des règles et normes à faire respecter (autorisation d'exploitation, permis de construire, commission de sécurité), les échanges entre les collectivités et les acteurs du commerce doivent être enrichis et relever d'un climat d'affaire de confiance, auquel les managers de centre-ville contribuent.

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